quinta-feira, 25 de fevereiro de 2016

Ritmo de obras diminui mas construtoras demarcam áreas na Região Metropolitana do Recife

Empresas reconhecem estagnação econômica mas garantem que vão dar sequência aos lançamentos previstos para os próximos meses

Por: Augusto Freitas




Moura Dubeux possui cerca de 12 terrenos no Recife aguardando liberação para as obras. Foto: Google Street View

Após o boom imobiliário no Grande Recife, marcado pela disparada de preços nos imóveis residenciais lançados nos últimos anos, o mercado permanece estável, embora tenha registrado uma leve queda nos valores. As construtoras demonstram cautela diante da crise na economia, mas garantem estar firmes no propósito de dar sequência aos lançamentos planejados para os próximos meses.

Essa cautela se traduz, entre outros aspectos, no considerável número de terrenos em vários bairros da capital pernambucana demarcados por construtoras. Com tapumes, mesmo sem obras iniciadas, as empresas fazem uma espécie de propaganda extraoficial de futuros lançamentos. Para despertar o interesse dos eventuais compradores, basta afixar a marca da construtora, antecipando detalhes técnicos do projeto ou apenas com uma pintura da logomarca em muros.

Percorrendo bairros do Recife, é possível constatar os terrenos demarcados. A construtora Moura Dubeux (MD), que atua, além de Pernambuco, nos estados de Alagoas, Bahia, Ceará e Rio Grande do Norte, é uma das que têm projetos em “stand by”. Há empreendimentos programados, por exemplo, em Santo Amaro, Boa Viagem, Ilha do Leite, Pina e Parnamirim, entre outras localidades, em andamento ou prestes a iniciarem as obras. Carrilho, Vale do Ave e Gabriel Bacelar são outras empresas com áreas já demarcadas na cidade.

Ainda que reconheça a estagnação na economia, Homero Moutinho, diretor-regional de incorporação da MD, garante que não houve mudanças severas no comportamento do mercado. “Todos os projetos obedecem a um cronograma que envolve estudos de viabilidade técnica, impactos ambientais, aprovação da legislação e mídia. É um ciclo de etapas e uma estratégia macro comercial. A demarcação em si de uma área, mesmo sem obras, serve para despertar o interesse dos investidores”, explica.

De acordo com Moutinho, hoje a MD tem cerca de 12 terrenos com contratos assinados, no Recife, esperando liberação junto a Prefeitura do Recife (PCR) e órgãos competentes, para serem classificados oficialmente como lançamentos. Ele explica que, em média, os prazos de liberação de obras levam até dois anos, no caso de empreendimentos de maior impacto, e entre seis e nove meses, quando a obra não apresenta impacto.

Terrenos inflacionados
André Callou, presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário de Pernambuco (Ademi-PE), atribui o fato dos terrenos estarem cercados com tapumes e sem obras iniciadas ao significativo aumento nos preços das áreas cobrados pelos proprietários. "Sabemos de casos de terreno, por exemplo, com dimensões de 18 metros x 20 metros em que o valor aumentou entre 30% e 50%, de 2010 para cá. Isso também explica a elevação no valor do metro quadrado, que muitos consumidores sentiram”.

Construtora Vale do Ave também possui áreas demarcadas no Recife aguardando o início das obras. Foto: Google Street View

A Pernambuco Construtora é outra que vem sentindo os revezes na economia do país e, principalmente, a lentidão nas liberações via PCR. “Há casos em que os projetos chegam a ser liberados em três, quatro anos. É muito tempo. Para colocar tapumes, geralmente a construtora recorre à certidão de demolição, primeiro passo para sinalizar e demarcar o terreno”, aponta Mariana Wanderley, diretora-executiva da Pernambuco Construtora.

André Callou reconhece, no entanto, que o cenário econômico desfavorável é um agravante no mercado imobiliário. “Por conta do aumento de preços dos terrenos, muitas construtoras estão reavaliando projetos, até mesmo em relação aos custos, mas há uma tendência de crescimento na oferta de unidades a médio prazo. A oferta de produtos, ou seja, os estoques, também explica o fenômeno. Quando a oferta é alta, a estratégia é segurar novos lançamentos”, reforça.

O diretor comercial da Gabriel Bacelar Construções, outra construtora consolidada na RMR, Durval Bacelar, exemplifica o cenário atual. “Digamos que de dez empreendimentos que a construtora inicia, ela precisa ter 'land bank' (bando de terrenos) para repor o que vai sendo lançado e vendido. A matéria-prima do mercado imobiliário são os terrenos e, diante do que ocorreu no mercado local, com uma retração entre 2014 e 2015 e a consequente redução de lançamentos, caiu também a procura por novas áreas e as construtoras pararam de comprar. Quem tem é proveniente de negociações antigas”, atesta. Segundo ele, mesmo sem ter lançado nenhum produto desde a metade de 2014, a GB possui terrenos para futuros projetos até 2019, todos adquiridos antes de 2014.    

“A economia fraca atrapalha toda uma cadeia de produção, uma vez que, para o produto final, o imóvel, as empresas têm todo um cálculo de custos, taxas, elaboração de projetos, entre outros pontos. No caso da Pernambuco Construtora, há imóveis, hoje, com valores entre R$ 130 e mil e R$ 2 milhões, pois atuamos com um público consumidor de várias faixas de renda. A velocidade de vendas menor é até normal diante da economia enfraquecida. Todavia, a escassez de produtos, diante da demora na liberação, pode causar um aumento de preços nos produtos que já estão no mercado”, frisa Mariana Wanderley.

Demora nas liberações

A cruzada envolvendo as construtoras para agilizar a liberação de novos empreendimentos residenciais via Prefeitura do Recife tem se arrastado desde a gestão do ex-prefeito João da Costa, entre os anos 2009 e 2012, período no qual o mercado imobiliário deu um pico, tanto de ofertas quanto de valores cobrados. Desde então, somada à crise financeira atual no Brasil, a situação parece estar pouco eficiente.

“Na época em que foi criado um comitê para dar celeridade às liberações aconteciam reuniões entre as empresas e gerências específicas do setor imobiliário vinculadas à prefeitura. Não houve periodicidade nesses encontros e isso atrapalhou o mercado. É preciso afinar as opiniões entre engenheiros da prefeitura e das construtoras no sentido de estabelecer o alvará funcional e acelerar a autorização dos projetos e obras. As famílias continuam crescendo e consequentemente o mercado precisa atender esta demanda”, observa Callou.

Para Durval Bacelar, o tempo de espera tem apresentado melhoras, embora sensíveis. “Em muitos casos, é necessário adquirir cinco, seis casas para criar um projeto residencial. Porém, a questão envolve, além da prefeitura, fatores familiares, como herança, espólio, e isso trava ainda mais as liberações pelos órgãos competentes. Como nesses dois últimos anos não ocorreram lançamentos em larga escala, a prefeitura começou a destravar o trâmite. Mas pode melhorar o tempo”, reforçou.

Procurada pelo Diario, a Secretaria de Mobilidade e Controle Urbano destacou que para que um empreendimento imobiliário dê entrada no órgão é necessário que as construtoras ingressem com o projeto inicial de construção na respectiva Gerência Regional da Secretaria de Mobilidade e Controle Urbano (Semoc). Em nota, a pasta afirma explica que “é feita uma análise técnica quanto ao atendimento aos parâmetros urbanísticos e legislativos do empreendimento” e que “esta análise poderá apontar eventuais pontos de ajuste, sejam referentes aos parâmetros urbanísticos, ou à representação gráfica do projeto”.

A questão, no entanto, passa, obviamente, pelo período de análise na Semoc. Na nota, a secretaria destaca que “o tempo dessa análise é variável” e que “fatores como a complexidade do projeto e o tempo de retorno do empreendedor no cumprimento das exigências são determinantes”. Também menciona a zona onde o projeto está localizado ou classificação como empreendimento de impacto.
A secretaria mencionou que atualmente as análises são realizadas pelos técnicos das Gerências Regionais. O órgão, no entanto, não destacou um prazo específico mínimo para que os empreendimentos sejam iniciados.

Diario PE

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